Я начал писать о недвижимости в Восточной Европе еще в 2007 году. В то время горячим рынком были болгарские черноморские курорты Солнечный Берег и Золотые Пески, где цены были низкими и происходил массовый строительный бум.
Еще в 2007 году я мог видеть, что все признаки указывают на формирование пузыря. В то время я писал:
«Большинство людей, покупающих недвижимость на болгарских курортах, делают это только потому, что они ожидают быстрого увеличения своего капитала, покупая не по плану с надеждой продать недвижимость, как только она будет завершена. Но это сработает только в том случае, если люди захотят купить готовую недвижимость или если на них будет высокий спрос на аренду. В настоящее время не так много доказательств того, что так и будет.»
Мои прогнозы подтвердились. В 2008 году рынок потерпел крах в результате слишком большого предложения и слишком малого спроса. Еще в 2007 году цены на первоклассную пляжную недвижимость составляли €1250 / $1450 за м2. Сегодня цены по-прежнему существенно ниже, чем были десять лет назад. Теперь вы можете найти полностью законченные и меблированные квартиры за €14 000 / $16 350. Однако даже при таких низких ценах доход от аренды редко превышает 10% из-за большого количества квартир на рынке и того факта, что сезон Черного моря длится всего несколько месяцев в году.
Теперь, в 2018 году, я вижу, что то же самое происходит на противоположной стороне Черного моря — в Батуми, Грузия. Все признаки налицо. Поскольку в Батуми имеется много свободных земель и нет ограничений по количеству этажей, застройщики строят новые проекты как можно быстрее, активно продвигая их на рынке, обещая высокую рентабельность и прирост капитала.
Инвестиции в недвижимость следуют законам спроса и предложения, как и любой другой продукт. Сегодня в Батуми предложение новых квартир растет гораздо быстрее, чем количество посетителей города. Количество прибывающих пассажиров в международном аэропорту Батуми в августе 2018 года увеличилось только на 12% по сравнению с августом 2017 года, в то время как предложение новых квартир увеличилось намного быстрее.
И ситуация в Батуми будет только ухудшаться в ближайшие годы. Один только проект — Orbi Twin Towers — добавит на рынок еще 4500 квартир, как только он будет завершен в конце 2019 года. Это сделает проект одним из крупнейших апарт-отелей в мире — и большинство этих квартир покупается чтобы сдать их в аренду на рынке краткосрочной аренды. И это только один из множества новых комплексов, которые сейчас строятся. Следующие девять крупнейших проектов, согласно исследованию Colliers, добавят на рынок еще 8 000 квартир. Это означает, что в период с 2017 по 2019 год количество проживающих в Батуми увеличится более чем вдвое.
Что касается цен на аренду, Colliers в своем отчете «Жилой рынок в Грузии 2017» сообщает, что они уже начинают быстро падать, сообщая следующее:
«В 2017 году средние цены на аренду однокомнатных номеров [в Батуми] составляли $200 в месяц, что отражает снижение на 29% по сравнению с данными 2015 года…
Тенденция к снижению может быть связана с избытком предложения. В настоящее время на рынке аренды занято большое количество квартир, а обострение конкуренции немедленно сказывается на ставках аренды. Тарифы продолжат тенденцию к снижению в ближайшее время.»
Налицо все признаки повторения ситуации на болгарских черноморских курортах.
Рынок в Тбилиси, наоборот, совершенно другой. В то время как Батуми развивается только в течении последних десяти лет, Тбилиси имеет более чем 1500-летнюю историю. В то время как в более дешевых пригородах Тбилиси, таких как Дигоми, Глдани и Вазисубани, имеется много земли под застройку, вы не найдете много пустующих участков вблизи Старого города, являющегося самым популярным районом города для проживания среди туристов. Посмотрите на строительные краны в Старом городе – много вы не увидите. Кроме того, Старый город Тбилиси находится под защитой ЮНЕСКО. Невозможно снести старые здания и заменить их новыми. И даже если имеется несколько доступных участков, застройщики обычно не могут построить более четырех этажей, что делает экономически невыгодным строительство многоквартирных домов из-за высокой стоимости земельных участков здесь.
Другим важным отличием Тбилиси от Батуми является продолжительность сезонов. Сезон в Батуми длится всего три месяца в году, тогда как туристы посещают Тбилиси в течение всего года — многие туристы, проезжающие через город зимой, останавливаются по пути на горнолыжные курорты Грузии.
Таким образом, в то время как Батуми страдает от снижения спроса и постоянно увеличивающегося предложения, в Тбилиси все наоборот. В Тбилиси очень мало новых проектов или перестройки старых квартир, а спрос постоянно растет.
Хотя Батуми можно сравнить с Черноморским побережьем Болгарии, Тбилиси можно сравнить с другими историческими восточноевропейскими городами с быстро развивающимся туристическим рынком, такими как Прага, Будапешт, Братислава и Краков. Здесь цены на элитные квартиры в Старом городе, подходящие для сдачи в аренду туристам, утроились за последнее десятилетие, а стоимость элитных квартир в Праге в настоящее время достигает 13 000 долларов за м2.
Если вы просто покупаете себе дом для отдыха, то Батуми — хороший выбор (хотя цены на болгарском побережье сейчас значительно ниже). Но если вы ищете максимальный доход от аренды и прирост капитала, то Тбилиси — очевидный выбор.
Об Авторе
